Wohnen am See wird 2015 noch teurer

CORINA TOBLER & ST. GALLER TAGBLATT

Der seit 2009 anhaltende Boom der Immobilienpreise in der Schweiz neigt sich dem Ende zu, teilweise gingen die oft spekulativ überhöhten Preise bereits 2014 zurück. So lautet die Erkenntnis aus der diesjährigen Analyse des Immobilienmarkts der UBS. Für die Region Rorschach trifft diese Aussage allerdings nur bedingt zu; über alle Gemeinden betrachtet, wird insbesondere das Wohnen im Eigenheim nach wie vor teurer.

Stagnation in Rorschach

Diese Entwicklung dürfte sich laut Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei der UBS, mindestens noch 2015 fortsetzen. «Die Ostschweiz hinkt den Gebieten rund um die Metropolen hinterher. Entwicklungen wie dieser Boom starten dort, wo viele Leute auf engem Raum sind, also in den Grossstädten. Verteuern sich dort die Immobilien, erscheinen plötzlich die Agglomerationen günstig, die Städter kaufen dann dort Eigenheime. Dieser Prozess setzt sich dann in die Randgebiete der Agglomerationen fort», erklärt Saputelli, wie der Immobilienboom die Ostschweiz verspätet erfasste. Nun würden sich vielerorts die Preise noch an den Markt anpassen, sprich erhöhen. Wie stark diese Erhöhung ist, hängt mit von der Bevölkerungsentwicklung ab. So ist in gesättigten Märkten wie Rorschach oder Goldach der Anstieg der vergangenen Jahre bereits abgeschlossen. In Rorschach etwa entsprechen die mittleren Preise für Einfamilienhäuser fast genau dem Schweizer Mittel, nachdem sie 2011 bis 2014 gerechnet um 6,8 Prozent gestiegen waren – 2014 sanken sie aber bereits wieder. Saputelli führt diese Entwicklung auf die starke Überbauung der Kerngemeinden, auf das schwache Bevölkerungswachstum und geringe Bautätigkeit im Wohnsektor zurück. Denn Neubauten, die mit höheren Preisen auf den Markt kommen, sind die Zugpferde des Anstiegs.

Neubauten treiben Preise an

Das ist derzeit in Rorschacherberg zu beobachten. Die Gemeinde ist im Kanton bevölkerungsmässig eine Nische, in der Immobilien jedoch markant teurer geworden sind – sowohl Eigenheime als auch Mietwohnungen. Im Tiefpreissegment der Eigentumswohnungen wurde 2014 gar ein Anstieg von 20,5 Prozent verzeichnet. Dieser ist laut Claudio Saputelli zwar zu relativieren, sagt aber dennoch einiges aus: «Die Tiefstpreise können sich rasch verändern, besonders wenn viele neue Angebote im oberen Preissektor auf den Markt kommen. Je mehr teure Immobilien auf dem Markt sind, desto mehr verschiebt sich die Obergrenze der zehn billigsten nach oben.» Die oft vorhandene Seesicht, etwa an Überbauungen wie dem Sandbüchel, treibt den Preis ebenso nach oben wie das von Saputelli beschriebene preisliche Aufholen in der Ostschweiz.

Tübach profitiert von Mörschwil

Apropos Aufholen: Dies bei Mörschwil zu schaffen, gelingt nach wie vor keiner der Gemeinden – weder in der Region am See noch in der ganzen Ostschweiz. Im Dorf mit tiefem Steuerfuss und bester Aussicht hat sich der Preisanstieg 2014 zwar verlangsamt. Doch wer den mittleren Schweizer Preis für ein Eigenheim zahlen will, hat nur gerade die günstigen zehn Prozent auf dem Mörschwiler Markt zur Auswahl. An bester Lage kostet der Quadratmeter im Einfamilienhaus über 14 000 Franken. «Dass sich solche Preise in Mörschwil halten können, ist steuerlich bedingt. Der tiefe Steuerfuss zieht Reiche an, die den Aufpreis beim Immobilienkauf mit Einsparen von Steuergeldern wettmachen. Für Leute mit tiefem Einkommen hingegen geht diese Rechnung nicht auf.», erklärt Saputelli. Mit anderen Worten: Je reicher man ist, desto lohnenswerter ist das Wohnen in den eigenen vier Wänden in Mörschwil. Letzteres kann steuergünstigen Nachbargemeinden wie Tübach oder Steinach Auftrieb geben. Die Folge: In beiden Dörfern war 2011 bis 2013 ein Preisanstieg von gut 2000 Franken pro Quadratmeter zu verzeichnen, parallel zu einem starken Bevölkerungszuwachs. Ein ähnlicher Prozess fand in Horn statt, wo der Preisanstieg im Gegensatz zu Tübach und Steinach aber 2014 anhielt.

Drei Tiefpreis-Nischen

Von einem Boom der Immobilienpreise entfernt ist dagegen das Trio Untereggen, Thal und Rheineck. Alle drei sind bevölkerungsmässig Nischen, wobei Untereggen und Rheineck über die vergangenen drei Jahre gesehen Einwohner verloren. Das wirkt hemmend auf die Preisentwicklung. In Thal wächst die Bevölkerung dagegen langsam und konstant, wie die Immobilienpreise.

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